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Si 2017 a permis à tous les marchés de repartir de l’avant, avec des records d’activité dans le neuf et dans l’ancien, la hausse des prix commence à faire hésiter les acheteurs. Et la dynamique faiblit, malgré de forts besoins.

« Quand le sage dé­signe la lune, l’idiot regarde le doigt », dit le proverbe chi­nois. Les spécia­listes de l’immobilier prédisaient une hausse des taux d’intérêt, qui aurait cassé une conjoncture favo­rable. Mais le ralentissement arrive en douce, là où on ne l’attendait pas : par la demande … Le monde de l’immobilier n’a toutefois pas en­core rangé les lampions de la fête. Dans l’ancien, les transactions ont atteint, en 2017, un record histori­que : 968 000 ventes, soit 120 000 de plus qu’en 2016. Et dans le neuf, se réjouit Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers, « elles ont augmenté de 5,9%. Nous avons renoué avec les niveaux d’avant-crise ». La construction tourne à plein et les permis de construire tu­toient leurs plus hauts, avec 500 000 accords. « C’est un très bon chiffre», souligne Julien Denorman­die, secrétaire d’Etat auprès du mi­nistre de la Cohésion des territoires Mais cette demande, aux limites de ce que le marché peut offrir, a forcé­ment poussé les prix : selon les no­taires et l’Insee, ils ont augmenté de 4% l’an dernier. « Une hausse principalement tirée par les appartements », avec des pointes à 8,6% à Paris et à 13% à Bordeaux. La tentation était grande, en début d’année, de tirer la courbe pour continuer la tendance. Sauf que ces chiffres reflètent le passé : depuis quelques mois déjà, le marché freine. « A partir d’octobre-novembre de l’année dernière, nous avons noté que les internautes montraient moins d’intérêt pour les program­mes neufs », note ainsi Jean-Phl­lippe Bourgade, PDG de BPD-Mari­gnan. « Le marché est devenu plus difficile depuis octobre », reconnaît aussi Christian Rolloy, PDG de Promogim et Franco-Suisse. Conséquence ? « Nous enregistrons une baisse de 13%des signatures de dossiers entre février 2017 et fé­vrier 2018 », constate Heivé Hatt, PDG de Meilleurtaux.com.

Dans l’ancien, le baromètre LPI-SeLoger enregistre aussi un décrochage de 11 % sur trois mois du nombre des compromis de vente, un acte réalisé très en amont de la vente définitive. « C’est un atterrissage en douceur, contrairement aux hard landings qu’on a connus en 2009, lors de la crise financière, et en 2012, avec la suppression du PTZ ancien », ana­lyse Michel Mouillart; professeur à l’Université Paris Nanterre.

Primo-accédants exclus

Ce soft landing a ceci de spécial qu’il ne touche pas tous les marchés uniformément. Il frappe surtout les populations les plus fragiles, notam­ment les jeunes et tous ceux qui se lançaient dans un premier achat « Ils sont passés en un an de 60% de nos emprunteurs à 45%. Les rai­sons ? La suppression de l’APL Ac­cession et le reprofilage du PTZ, désormais concentré dans l’ancien en zone tendue», calcule Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi.

Mais pas seulement. Les prix y sont aussi pour beaucoup. Thibault Du­treix, le PDG de Coffim, le recon­nait : il n’hésite pas à remonter les prix quand la demande est forte. Exemple à Bagnolet, sur son pro­gramme de lofts sur le site de l’ex-­usine Belin : « Commencés à 5 600 euros le m2, les prix des tranches suivantes ont été relevés à 6 000 euros le m2, vu l’en­gouement », explique-t-il., Mais tous les acheteurs ne peuvent pas suivre. « La solvabilité des mé­nages est, plus que jamais, le fac­teur déterminant de la demande », analyse Alam Dinin, PDG de Nexity. Or, reconnaît Maurice Sissoko, di­recteur général dicade Promotion, « beaucoup ont atteint ce qu’on appelle le plafond de financement ». « On a un problème de solvabité de la clientèle », témoigne aussi Christine Fumagalli, présidente du réseau d’agences Orpi. « Nous de­vons absolument contenir les prix de vente à un niveau raisonnable », martèle Francois Bertière, PDG de Bouygues Immobilier.

Exemple avec le programme du promoteur Gambetta à Louvres, dans le Val-d’Oise. Ses appartements se vendent deux fois plus vite que ceux des alentours. C’est, reconnaît son président Norbert Fanchon, parce qu’ils sont à seulement 2 500 euros le m2, grâce à une TVA à 5,5%, en location-accession. Et moins chers que ceux qui ont une TVA à 20%. « Partout où on peut gagner jusqu’à 15% sur les prix d’achat, grâce à des prix maîtrisés par le biais des accords avec des collectivités sur les prix du foncier, nos pro­grammes se vendent mieux», té­moigne Thierry Delorge, directeur commercial du groupe Pichet. Philippe Jossé, président du promo­teur Cogedim, avoue lui aussi « ap­précier ces montages », comme c’est le cas pour ses programmes en Seine-Saint-Denis.

Cassure géographique

Ce n’est donc pas l’envie qui man­que, mais les moyens. Et cela ex­plique la seconde grande cassure du marché, géographique cette fois. Car partout où l’activité écono­mique est atone ou ralentit, le mar­ché freine. Pour Sébastien de La­fond, PDG de MeilleursAgents, « il y a des zones où l’encéphalogramme immobilier est plat : ce sont les par­ties de la zone C éloignées des TGV et de la mer. Et les petites villes où l’activité est en recul ». En revanche, le marché reste très actif dans les très grandes métropoles, comme Lyon, Bordeaux et surtout … Paris. Elodie Frémont, notaire à Paris, pré­vient : « On devrait y atteindre 9 300 euros le m2 en moyenne d’ici peu. Les prix ont atteint des som­mets, mais le sommet n’est pas at­teint! » Son confrère Thierry Dele­salle, président de la commission conjoncture des notaires parisiens, renchérit : « Le Brexit et la fin de l’ISF vont sans doute accélérer le phénomène : on peut craindre que le haut de gamme n’augmente en­core et tire tous les prix alentour. » Olivier de Chabot, président des agences Mercure, approuve : « A Paris, dans le haut de gamme, nous avons dix clients pour un bien, avec 30% d’étrangers, alors qu’ils ne représentent que 7% du marché national. » Charles-Marie Jottas, PDG de Daniel Féau, se réjouit de cette effervescence. « il n’y a pas de raison que la hausse des prix s’ar­rête. On a simplement rattrapé 2011, et on manque de biens de qualité. Il y a quelques mois, nous avions encore quelques grands ap­partements haussmanniens à re­faire dans le XVIè, autour de 6000- 7000 euros le m2 :- ils sont tous partis. » Pour Laurent Demeure, président de Caldwell Bankers France, le marché parisien est même encore très loin de son pic « Nous prévoyons, pour le luxe parisien, un prix supérieur à 10 000 euros le m2 avant 2020 et des pointes entre 17 000 et 25 000 euros le m2 dans le Triangle d’Or, Saint-Thomas-d’Aquin et Saint-Germain-des-Prés. » 

La clé des taux

Pour tous les emprunteurs, la remontée des taux d’intérêt, pilotée par la Banque centrale européenne pour cause de reprise économique, fait figure d’épouvantail. Mais cela reste une menace lointaine. Les dix dernières années de baisse des taux ont puissamment solvabilité les acheteurs. Ainsi, la capacité d’em­prunt des clients de Meilleurtaux.com est passée de 147 000 euros, avec un taux à 5,3 % en 2oo5, à 201 000 euros, avec un taux à 1,65% en février dernier: une décennie de baisse aura permis de compenser l’essentiel de la hausse des prix. Le plancher historique a sans doute été atteint le mois dernier, lorsqu’un acquéreur, sans gros salaire ni patrimoine important, a réussi à décrocher, à Annecy, un crédit à quinze ans à 0,9% : « C’est un re­cord! » affirme Maël Bernier, porte ­parole de Meilleur taux. Mais si personne ne voit ces taux remonter d’ici à l’automne, personne ne les voit non plus descendre plus bas. C’est peut-être là une des clés des hésitations actuelles du marché.

Source : Challenge, parution mars 2018

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