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2017 a été l’année de tous les records avec un nombre de transactions historique et des prix en hausse. Mais, après des mois de frénésie, le marché semble retomber partout en France. C’est le moment d’en profiter.

L’année 2017, exception­nelle, a encore de beaux restes : tout récemment, un couple a ainsi signé en un temps record et sans négociation pour un 5 pièces de 130 m2 situé dans le Sentier, à Paris. Les acheteurs, qui venaient à peine de vendre leur propre bien pour s’agrandir, n’ont pas hésité à payer 1,3 million d’euros pour un appartement ancien avec une belle hauteur sous plafond et des poutres appa­rentes façon Marais. Comme eux, beaucoup de Fran­çais ont ces derniers mois franchi avec enthousiasme le seuil des agences afin de trouver le logement de leurs rêves. Une année record. « Nous avons frôlé le million de ventes, soit une hausse de 41 % en deux ans » se félicite Jean­Marc Torrollion, le président de la Fnaim. Partout en France, de Paris à Bordeaux, de Nantes à Lyon, en pas­sant par Grenoble, les transactions sont allées bon train. Les taux extrêmement bas, les aides publiques et l’amélioration de la situation écono­mique, doublés d’une remontée du moral des ménages – l’effet Macron, soufflent certains professionnels – ont largement contribué à l’embellie observée l’an dernier.

Pourtant, en ce début de printemps frileux, l’euphorie com­mence à s’évaporer pour laisser place à une période d’accalmie. « On assiste aujourd’hui à un atterrissage en douceur », affirme Laurent Vimont, Président de Century 21 France. Face à une situation plus tendue, avec des prix en hausse et la perspective d’une légère remontée des taux de crédit, la ferveur des Français commence à retomber. Le marché de l’immobilier entame sa décrue. Comme souvent, l’emballement a été rapide et brutal. L’an passé, d’un seul coup, les Français ont réa­lisé tous en même temps que c’était le moment d’acheter; Les taux extrê­mement bas (autour de 1,5 %), l’amé­lioration de la situation économique et les prix encore abordables ont décidé les plus récalcitrants d’entre eux. Pour en profiter avant qu’il ne soit trop tard, les acheteurs ont redoublé de détermination. « Avec une telle demande et un retour de la confiance; les ventes se sont envolées », souligne Fabrice Ab­raham, directeur gé­néral de Guy Hoquet. Dans l’ancien, les délais de vente se sont raccourcis et le taux de négociation a dégringolé. Paris, toujours excessive, a vu ses transactions grimper dans tous les quartiers, des plus huppés aux plus populaires. Pour les candi­dats à l’accession, plus question de traîner, sous peine de voir l’affaire leur passer sous le nez. « Nous avons réalisé un nombre impressionnant de ventes éclairs, en moins de quarante-huit heures », se réjouit Thibault de Saint-Vincent, Président du groupe Barnes.
Un marché dopé par le retour des étran­gers et celui des expatriés : « Les Fran­çais ne s’exilent plus, ils reviennent avec une forte envie d’investir », constate Charles-Marie Jottras, Président de Daniel Féau. Un vrai rebond, « accen­tué par le Brexit », estime pour sa part Alexis Caquet, directeur général du groupe Vaneau. Ici, la demande est portée par les secundo-accédants. « Ils avaient repoussé leurs re­cherches de deux ou trois ans. Aujourd’hui, beaucoup d’entre eux s’empressent de vendre pour acheter simultanément ; observe Nathalie Naccache, directrice des agences Century 21 Fortis Immo de la capi­tale. Même phénomène à Bordeaux, Lyon ou Nantes, où les ventes ont explosé, portées par des acquéreurs en quête d’appartements familiaux.

Dans le neuf, l’ardeur de la clientèle a également soutenu l’acti­vité. En 2017, plus de 150 000 ventes ont été enregistrées par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), soit une hausse de 6 % en un an. « Nous avons rattrapé le niveau du début des années 2000 », constate Jean-Philippe Ruggieri, directeur général délégué de Nexity. Avec « beaucoup de pression sur l’offre », affirme Philippe Jossé, président du directoire de Cogedim. Malgré les immeubles qui sortent de terre à tous les coins de rue, notamment en Ile­ de-France, de la Seine-Saint-Denis au Val-de-Marne, en passant par les Yve­lines. la demande semble insatiable. Dernièrement, à Clamart (Hauts-de­Seine), plus de 50 réservations ont été effectuées en un seul week-end pour acquérir des logements à plus de 6000 euros le mètre carré.

Encouragés par les crédits bas et le prêt à taux zéro (PTZ), les primo-­accédants ont effectué un retour remarqué sur le marché. C’est clair : la demande a été essentiellement boostée grâce à eux. Les promoteurs comme les constructeurs de maisons individuelles en ont bien profité. Embellie également du côté des investisseurs, qui profitent à fond du dispositif Pinel pour réduire leurs impôts. « Ils sont revenus eux aussi en nom­bre et ont largement remplacé les secundo-accédants » souligne Nor­bert Fanchon, président du groupe de promotion Gambetta. L’inconvénient d’un tel engouement, c’est que les prix finissent un jour ou l’autre par grimper.

Certes, « Le marché est resté actif sans connaître de réelle surchauffe ni de spéculation », estime Olivier Eluère, économiste spécialiste du logement au Crédit Agricole. Mais, là encore, tout dépend de l’emplacement et de la qualité des appartements à vendre. Certaines métropoles ont vu leur valeur flamber bien au-delà de la moyenne nationale. A Paris, bien sûr, les prix des biens exceptionnels situés dans les quartiers recherchés, de Saint-Germain-des-Prés au Ma­rais, en passant par Trocadéro, se sont envolés de 10, 15 voire 30 % ! « On a assisté à des surenchères stupéfiantes. Place des Vosges, par exem­ple, un appartement de réception est passé de 16 000 euros le mètre carré voilà trois ans à 28 000 euros en 2017 », s’exclame Martial Michaux, directeur de l’agence Emile Garein du Marais. Face au jardin du Luxem­bourg, un riche acheteur n’a pas hésité à débourser 38000 euros le mètre carre pour s’offrir une vue unique. A Bordeaux, l’arrivée de familles aisées venues de la capitale a contribué à une augmentation des prix de plus de 10 %! Ces records sont d’autant plus vite atteints que les vendeurs antici­pent sans vergogne l’augmentation de la cote de leurs biens. Avec un vrai effet inflationniste. « Nous nous sen­tons obligés de suivre les estimations de nos clients. D’autant plus que, l’an dernier, certains ache­teurs ont accepté de payer sans négocier », regrette un agent immobilier.

Mais la situation ne peut pas durer éternellement. Malgré de belles transactions enregistrées en ce début d’année, la donne semble changer. L’optimisme est en appa­rence toujours de rigueur, mais l’am­biance n’est plus la même, avec un retour de l’hésitation et de la ré­flexion. Comme si le sentiment d’ur­gence avait disparu après la frénésie de 2017. Déjà.les signes d’accalmie s’accumulent.
« Le marché s’affai­blit », affirme Michel Mouillart, pro­fesseur d’économie à l’université Paris-Ouest. La preuve ? Les crédits, auxquels ont recours 88 % des ache­teurs, décrochent. Après leur explo­sion ces deux dernières années, ils se sont effondrés, en valeur, de 26,4 % au quatrième trimestre 2017. Un recul qui se confirme en janvier et février 2018. Beaucoup moins à la fête, les constructeurs de maisons individuelles neuves, eux, voient leurs ventes dégringoler. Tandis que sur le marché ancien, pourtant toujours animé, on observe « une baisse du nombre
des transactions, ac­compagné d’un ral­longement des délais de vente », constate Laurent Vimont. Et même si Paris, l’Ile­ de-France et les mé­tropoles régionales continuent à afficher de beaux scores. creusant encore davantage l’écart avec le reste de la France, l’activité commence à freiner.

La cause de cette accalmie ? Les limites du pouvoir d’achat et la volonté des acheteurs, soudain dégri­sés, de ne plus acheter n’importe quoi à n’importe quel prix. Surtout que « les taux bas ne compen­sent plus la hausse des prix », analyse Christine Fumagalli, Présidente du réseau d’agences Orpi. Le pouvoir d’achat des Français n’est pas extensible : « Les acquéreurs ont parfois été contraints de réduire leur sur­face et d’allonger la durée du crédit pour s’offrir leur rési­dence principale. Aujourd’hui, il ne reste plus beaucoup de va­riables d’ajustement », explique Jean-Marc Torrollion (Fnaim). Pour Michel Mouillart, c’est l’évidence : « La hausse a cassé la demande ». En tout cas, celle des jeunes ménages, très fra­gile. Pour eux, les conditions ne semblent plus aussi favorables : les modalités se modifient pro­gressivemnent, l’APL disparaît et le PTZ ne sera bientôt plus accessible dans les petites villes, là où il est encore possi­ble de devenir propriétaire à peu de frais. « Les primo-accé­dants, redevenus un temps solvables, risquent d’être moins présents sur le marché », prévient Olivier Bokobza, directeur général du pôle résidentiel de BNP Paribas Immobilier.

Pourtant, malgré ces signaux négatifs, le retournement du marché semble peu probable cette année. Mieux, comme si de rien n’était, « les prix vont continuer à monter », assure Sébastien de Lafond, président de Meil­leursagents.com. D’abord, ils n’ont pas encore atteint le niveau de la fin des années 2000, où ils avaient augmenté plus que de rai­son. « Il existe encore un réservoir de hausse », affirme un professionnel.
Ensuite, le manque criant d’apparte­ments à vendre devrait contribuer à maintenir des prix élevés. « Comme notre portefeuille a chuté de 40 %, les biens de qualité, sur lesquels se concentrent les acheteurs, res­tent donc chers », souligne Stéphane Atlan. Les promoteurs, qui ne sont pas mieux lotis avec seulement neuf mois de stock -une misère-, révisent eux aussi leurs barèmes à la hausse. « Nous rattrapons juste le retard accumulé depuis deux ou trois ans », se défend Olivier Bokobza.

En revanche, bonne nou­velle, la hausse des prix, observée en 2017, devrait se ralentir cette année. C’est d’ailleurs déjà le cas dans les villes moyennes. La tendance serait même plutôt au reflux au Havre, à Dijon ou à Toulon. Malgré une demande toujours importante, les grandes métropoles vont elles aussi voir leurs valeurs stagner ou aug­menter de 1 ou 2 % maximum. Déjà, dans les agences, les appartements surévalués ne partent plus : « Les acheteurs ne sont désormais plus prêts à surpayer », observe Nathalie Naccache. En attendant 2019, la probable remontée des taux de crédit et le recentrage des aides gouvernemen­tales, il est toujours temps de profiter de l’accalmie pour trouver son toit. Et surtout d’avoir la patience de né­gocier comme pour ce 35 m2, situé au sixième étage sans ascenseur d’un immeuble proche des Halles, qui a vu son prix descendre de 10 %, à 340 000 euros. Pour le plus grand bonheur de son acquéreur, amateur de vieilles pierres de charme.

Source : L’Express Spécial Immobilier, parution Mars 2018

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